自2007年1月至2012年10月30日，东阳法院共受理房屋买卖合同纠纷案件264件（具体情况详见下图），结案245件。

一、案件的基本特点

1、收案数随着房价的波动而波动。

通过对历年收案数的分析，可以看出房屋买卖合同纠纷案件数与房价的波动休戚相关，当房价平稳时，案件数明显较少，当房价波动较大尤其是上涨时，案件数则猛增。2009年，东阳市的房价持续上升，商品房均价从每平米6000元左右猛增至10000元左右，该年度东阳法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数64件，比2008年的增加了38件 。2010年，东阳市的房价相对平稳，房屋买卖合同纠纷的案件数也相应处于低水平，收案数约是2009年的1/3。2011年后，由于中央和各级地方政府实施了平抑房价的一系列政策，房价有所下降，房屋买卖合同纠纷案件数也相应回升。

2、纠纷的产生与东阳人的居住爱好有关

在当事人以房屋买卖合同纠纷的案由诉至法院的案件中，有相当一部分案件实质为农村宅基地转让合同纠纷和国有土地使用权转让合同纠纷，这一情况反映了东阳人的居住爱好。东阳人爱好居住有院子的排屋和别墅等所谓“有天有地”的房屋，拥有一幢大面积占地的房屋是许多东阳人的毕生追求之一，购地建房或购买“有天有地”的房屋是东阳的一个普遍现象，由此因运而生了部分名为房屋买卖、实为农村宅基地或国有土地使用权转让的纠纷。

3、集资房、经济适用房的成讼比例较高

九十年代，东阳市众多单位采取了集资建房的措施，同时，我市也推出了几期经济适用房，有相当数量的集资房和少部分经济适用房进入了市场流转。因政策原因，对进入市场流转的集资房和经济适用房，在买卖当时无法办理权属过户手续。在具备办理权属过户手续的条件后，因房价大幅度上升，少数出卖人拒绝协助买受人办理房屋权属过户手续，因而酿成纠纷。该类纠纷，占到了东阳法院受理的房屋买卖合同纠纷案件的近15%。

二、买卖合同纠纷案件的成因分析

1、与城市化进程密切相关。

近些年来，东阳的城市化进程得到了迅猛发展，旧城改造和列入市区范围村庄的旧村改造持续推进。为适应上述民众对“有天有地”的房屋的爱好，在旧城改造和旧村改造过程中，相关部门经常将与被拆迁房屋占地面积相同数量的国有土地使用权或宅基地使用权补偿安置给被拆迁户，这些补偿安置的国有土地使用权或宅基地使用权，相当一部分进入了市场流转，而其中不乏以房屋买卖的方式进入市场流转。

2、当事人法律素养普遍不高。

主要表现在：一是法律风险防范意识不强，买受人在未对买卖标和物的合法性、出卖人的主体资格等事关买卖合同效力的诸多关键问题进行必要的调查核实的情况下，盲目与他人签订房屋买卖合同并支付购房款；二是房屋买卖合同普遍不符合规范的要求，缺乏必要条款的合同屡见不鲜；三是夫妻单方出卖共有房屋(如夫妻关系不和，一方擅自处理夫妻共有的房屋，另一方起诉要求确认合同无效)或户主单方出卖家庭共有房屋（如因房价上涨，出让方反悔，未签字的共有权人以不知情为由要求确认合同无效）的情况时有发生。四是对土地使用权的性质理解错误。我国可以流通的土地使用权必须是国有土地使用权，农村宅基地属于限制流通，只能在本集体经济组织内部流通。

3、房屋买卖中介机构未尽应尽的法律义务。

为了赢利，部分房屋买卖中介机构未依法规范自身的经营活动，有意促成了部分存在纠纷隐患的房屋买卖合同，如在明知房屋存在共有权人的情况下，仍隐瞒实情，说服买受人买受房屋。有的中介机构未能尽到审慎的审查义务，导致买受人向无权处分的当事人协议购买房屋并支付了购房款。

4、农村宅基地违规出卖。

根据相关法律规定，农村宅基地只能转让给本集体经济组织内成员，但由于我市大量村庄都列入拆迁范围，在尚未明确该地是否属于拆迁范围时即有当事人将宅基地出售给非本集体经济组织成员，随之产生纠纷。纠纷的类型主要有：房屋不再列入拆迁范围，买受人反悔，要求确认合同无效并返还购房款；房屋列入拆迁范围，但由于房价上涨，出让方反悔，以转让合同违反法律相关规定，要求确认无效并只愿意返还购房款，不愿意赔偿损失；房屋列入拆迁范围，出让人获得拆迁安置权，并由买受人在安置的地块建造房屋，但拒不配合办理房屋权属过户手续，以买卖无效等为由要求支付高额补偿款。

5、当事人恶意规避政策。

由于近几年国家出台了较多的房地产宏观调控政策，如在税收等方面进行抑制房价的过快上涨，随之出现了部分当事人为了避税而诉至法院要求解除房屋买卖合同。如甲将房屋出卖给乙，乙又将房屋出卖给丙，如按正常途径，两次房屋买卖要交纳两笔税收，而为了避掉一笔税收，甲将乙诉至法院要求解除合同，双方当事人均自愿同意解除，要求法院予以确认，待确认后由甲再次与丙签订合同，只需交纳一次税费即可办理过户登记手续。而甲与乙解除合同后反悔，不愿再将房屋出售，乙方和丙方的利益难以得到保障，纠纷随即产生。

三、审理难点

1、如何判断未在房屋转让协议上签字的房屋共有权人对房屋的出让是否知情？在此类情况下，房屋转让协议是否有效？

2、因出让人的过错造成合同无效，受让人无法实际取得房屋，损失如何计算？是参照协议签订时的市场价还是参照起诉时的市场价？

3、出让人未办理权属登记，如何处理受让人要求出让人协助办理房屋权属过户登记的诉求？

4、房屋转让协议中约定的违约金是否过高如何判断？

四、对策和建议

房屋买卖合同纠纷因为标的大，涉及当事人的切身利益，矛盾十分尖锐，审理难度大，必须慎重对待。

1、应加强普法宣传。通过新闻媒体、基层组织、法院开展的普法宣传，多途径、多形式宣传《土地管理法》、《物权法》、《合同法》及国家政策，对当事人进行正确引导，告知其购买“小产权房”所存在的风险，对于合法的房屋转让协议，充分保障买受人的权益，督促出卖人积极履行协助办理权属登记或过户的义务。同时，要认真做好典型案例的宣教工作，充分运用电视、网络等媒体，宣传房屋买卖的注意事项，引导公众正确行使权利、履行义务，最大限度地预防此类纠纷的发生。

2、加大调解力度，做好法律释明工作。要积极采取引调、委调、司法确认等手段，采取上门调解、合力调解等多种方式，钝化当事人之间的矛盾。同时，在案件审理过程中，要注重做好对当事人的法律释明工作，矫正当事人的错误认识，引导当事人正确行使权利，做到审理一案，教育一片的效果。

3、加强与上级法院的沟通和自身的业务学习。上级法院接触案件类型较广，各地区房屋纠纷案件存在一定的共性，审判人员应加强与上级法院的沟通，学习其典型判例，同时要加强自身法律知识地钻研，与时俱进地学习相关房屋买卖纠纷的法律知识及政策规定，妥善化解矛盾纠纷。

4、借助外部力量，强化与相关部门的沟通协调。房屋买卖纠纷案件涉及面广，如果是涉及拆迁安置的案件，可以广泛争取地方党委、人大、政府、村委的支持，有效借助人民陪审员、特约调解员、村干部等社会力量，共同破解调解瓶颈，化解矛盾。如果涉及房屋管理部门或土地管理部门的，应加强与两部门的沟通，争取上述部门的支持和协助。